Les principaux points de l’étude de Catella Property.

IMMOBILIER

Le contexte socio-économique est porteur pour les régions françaises. Leur attractivité se lit dans l’évolution démographique des dix dernières années. La population dans les régions littorales (Occitanie, Pays de Loire, Bretagne, Nouvelle-Aquitaine et PACA) mais également en Auvergne Rhône Alpes croît. L’attrait de ces territoires contraste avec la baisse régulière de la population à Paris. Alors que l’investissement en Île-de-France est dominé à plus de 80 % par les bureaux, la typologie des acquisitions en régions se montre très équilibrée. Les marchés régionaux regroupent de nombreux bassins d’emploi et de consommation, d’où l’importance des investissements en commerces (38 %). Autre constat, l’évolution des investissements en régions exprime une transformation majeure de la décennie : l’essor du e-commerce et de l’omnicarnallite avec des actifs logistiques qui ont pris le relais des commerces, bien avant le début de la crise sanitaire.

Après deux années record en 2018 et 2019, l’investissement dans les bureaux en régions a bien résisté à la crise sanitaire avec 1,9 Md€ engagé, soit -23 % sur un an, contre -35 % en Île-de-France. En 2021, les acquisitions se sont maintenues à 2 Md€ (+5 %) alors que le marché francilien continuait à reculer (-18 %). A l’image du marché locatif, l’investissement en bureaux est avant tout concentré sur les grandes villes de région : Lyon représente le premier marché régional avec 7,7 Md€ investis depuis 2011 en bureaux, dans les zones de plus de 300 000 emplois, on retrouve Lille (2,3 Md€ depuis 2011), Marseille (2 Md€), Toulouse (1,5 Md€), Bordeaux (1,2 Md€) et Nantes (0,9 Md€, avec un nombre croissant d’investisseurs depuis 2017), dans les autres zones d’emplois en régions, on note l’agglomération de Nice (800 M€, dont 200 M€ en 2021), Rennes (500 M€), Montpellier (360 M€) ainsi que Grenoble et Strasbourg.

L’investissement en commerces affiche une baisse graduelle. Un recul lié non pas tant à une désaffection générale des investisseurs pour le commerce que d’un recul des grands portefeuilles « France entière » de 2016 à 2019, et d’une érosion des acquisitions de centres commerciaux. Les montants investis en pieds d’immeubles, mais surtout en actifs de périphérie se sont régulièrement maintenus et se montrent même dynamiques au sortir de la crise sanitaire avec un très bon premier semestre 2022. Produits phares de ces actifs de périphérie : hypermarchés, jardineries, qui accueillent un panel varié d’enseignes, certaines faisant preuve de résilience face à la crise sanitaire, telles que les enseignes spécialisées dans l’équipement de la maison, le bricolage, les magasins de sport ou les restaurants de périphérie.

Enfin, l’immobilier logistique représente une part importante des investissements en régions puisque la distribution de biens physiques implique un maillage réparti sur l’ensemble du territoire. Le décollage des investissements en régions en 2017 s’inscrit dans un mouvement général à l’échelle européenne porté par la pénétration croissante du e'commerce. La crise sanitaire n’a fait que renforcer cette tendance avec un maintien de l’investissement en 2020 suivi d’une hausse à 4 Md€ dans les régions françaises en 2021. La perturbation des chaînes d’approvisionnement liée à la crise sanitaire redonne de l’importance aux stocks stratégiques et à la diversification des fournisseurs, ce qui amplifie la demande de m² plus vite que ce que l’offre peut proposer.