Immobilier de commerce : le marché résiste malgré une conjoncture plus incertaine selon Knight Frank France.

IMMOBILIER

Knight Frank France dresse un bilan complet et actualisé du marché immobilier des commerces. Le rapport indique que « contrairement à l’an passé, où l’activité des commerces avait pleinement profité de l’effet de rattrapage post-Covid, la situation est devenue très incertaine depuis le début de 2022. Après le mouvement des gilets jaunes, la grande grève des transports de 2019 puis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19, l’envolée historique des prix et les craintes de récession sont une nouvelle épreuve pour le marché français des commerces, même si ce dernier a jusqu’à présent bien résisté ». Antoine Salmon, directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France, indique que « l’alimentation et la restauration constituent toujours l’un des grands moteurs du marché immobilier des commerces.

Ces deux secteurs regroupent ainsi 40 % du nombre d’enseignes ayant communiqué sur des projets de développement en France depuis le début de l’épidémie de Covid-19, et même 43 % en 2022. En revanche, la part des enseignes de mode continue de se réduire, passant de 20 % lors des cinq années précédant la crise sanitaire à 9 % en 2022. Cette tendance devrait perdurer, d’autant que l’inquiétude grandissante des ménages sur leur pouvoir d’achat pourrait les inciter à arbitrer davantage leurs dépenses au profit d’autres catégories de produits que l’habillement. Certaines grandes enseignes de mode demeurent tout de même ambitieuses (KIABI, MANGO, etc.), multipliant les formats pour cibler différents profils de consommateurs et s’adapter aux nouveaux modes d’achat (petits formats urbains, flagships de grandes agglomérations, concepts de seconde-main, etc.). »

Autre élément important de l’étude : Paris retrouve de sa superbe. Ainsi, « en 2021, le nombre de nouvelles enseignes étrangères ouvrant leur première boutique en France avait nettement augmenté (42 après 33 en 2020). La hausse s’amplifiera en 2022. « Nous attendons au total une cinquantaine de nouveaux arrivants en 2022 en France, niveau jamais atteint en dix ans à l’exception de 2019. Sur les 25 déjà recensées depuis janvier, 18 ont ouvert dans Paris et au moins autant y sont attendues d’ici la fin de l’année, dans des domaines comme l’habillement et le sportswear, les accessoires, l’équipement de la maison ou la restauration » annonce Antoine Salmon. Les positionnements sont également très variés. Sur le segment le plus haut de gamme, celles-ci s’ajoutent aux projets de marques déjà présentes à Paris, ce qui pourrait porter à près d’une quarantaine les ouvertures de boutiques de luxe en 2022 à Paris après 34 en 2021, dont une part significative rue Saint-Honoré et dans le Triangle d’or, de retour au premier plan après quelques années moins dynamiques.

Notons que le dynamisme de l’activité locative ne concerne pas que le luxe, et contribue à faire diminuer la vacance commerciale sur certaines artères. « La baisse est particulièrement nette rue de Rivoli, dont le taux de vacance s’établit désormais à 6,4 %, loin des 13 % enregistrés à la fin de 2020. Parmi les quartiers les plus animés, citons également le Marais, où la vacance s’est quasiment réduite à néant rue des Francs-Bourgeois. Enfin, la vacance reste stable sur les Champs-Elysées, mais de nombreux mouvements récents et négociations en cours témoignent de la vitalité de l’avenue » ajoute Antoine Salmon.

Ainsi, la bonne tenue de la demande des enseignes et la réduction de la vacance sur certains axes ont pour effet de faire de nouveau pression sur les valeurs locatives des meilleurs emplacements. « Après la correction de 10 à 20 % relevée au plus fort de la crise sanitaire, les transactions les plus récentes et les opérations en cours sur les artères prime font parfois ressortir des niveaux de valeur proches, voire dans certains cas équivalents à ceux pratiqués avant le déclenchement de l’épidémie de Covid-19. Toutefois, les conditions de marché pourraient évoluer si la bonne dynamique du marché parisien venait à s’essouffler du fait de la détérioration de la situation économique » estime Antoine Salmon.