Gros plan sur le gel des loyers pour les passoires thermiques avec Heero.

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Dans le cadre de la Loi climat, à partir du 24 aout, un gel des loyers sera imposé aux propriétaires bailleurs de biens avec un diagnostic de performance énergétique F ou G, considérés comme des passoires énergétiques (17 % des logements en France selon les dernières données du gouvernement). Dès janvier 2023, il sera interdit de louer les logements G les plus énergivores (consommation énergétique > 450kwh/m²) – environ 500 000 logements en France - puis tous les logements G en 2025, les logements F en 2028, avant que l’interdiction ne soit étendue aux logements E en 2034. Seule solution, lorsque cela est possible : réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de ne pas voir baisser la rentabilité de leurs biens. Dans ce contexte Heero, fintech spécialisée dans la rénovation énergétique qui accompagne les propriétaires et les bailleurs dans leur projet de rénovation, a calculé le coût des travaux de rénovation énergétique, mais aussi la « plus-value verte » qui en résulte. Romain Villain, directeur des études chez Heero, explique que « ces mesures vont impacter un certain nombre d’investisseurs… On estime que le parc locatif français compte plus de 2 millions de passoires thermiques soit environ 1 logement loué sur 6. Les propriétaires vont à terme avoir le choix entre rénover ou vendre car ils ne pourront plus le louer, avec un risque de baisse de l’offre locative privée, qui représente 55 % du parc. Il y a donc un vrai enjeu à accompagner, encourager et aider les investisseurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de conserver un parc important, tout en le rendant plus économe, en le valorisant et en allégeant la facture des locataires… »

Chez Heero, on estime à entre 150 € et 450 € par m2 le budget moyen d’une rénovation énergétique pour gagner une ou deux classes de DPE (sur la base de connaissance de plus de 130 000 travaux de rénovation énergétique), soit au total, pour la rénovation globale et totale d’une maison de 100 m², un budget total compris entre 30 000 et 45 000 €. Il faut ainsi compter entre 6 000 et 10 000 € pour l’installation d’une pompe à chaleur, entre 4 000 € et 8 000 € pour l’installation d’une VMC double flux, entre 60 et 120 € / m² pour l’isolation des murs par l’intérieur, et entre 80 et 120 € / m² pour l’isolation des murs par l’extérieur. En effet, il existe des écarts de prix importants à la vente selon le DPE du logement. Heero a dressé la carte de France des décotes de prix entre un logement F ou G et un logement D (à partir des données issues de la valeur verte des Notaires, France métropolitaine hors Corse). C’est en Aquitaine que l’écart est le plus grand : jusqu’à 20 % d’écart de prix entre les logements considérés comme des passoires et les logements plus économes, 10 % dans les Hauts-de-France, 13 % en Bretagne, 12 % dans l’est. En Ile-de-France, en raison du manque d’offres, la décote n’est que de 5 %.

Voici les aides existantes et éligibles pour les bailleurs afin de les inciter à atteindre a minima l’étiquette D : Le certificat d’économie d’énergie (CEE) : le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE. Le montant dépend des travaux réalisés et de la zone géographique. Exemple : jusqu’à 25 € d’aide par m² pour l’isolation des combles.

MaPrimeRénov’ : le logement doit avoir plus de 15 ans et les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE. Le dispositif est éligible pour jusqu’à 3 logements par propriétaire bailleur. Le montant est calculé selon les revenus et le gain écologique des travaux, avec des bonus possibles de 500 € à 1500 € si les travaux permettent de sortir du statut de passoire thermique.

Par ailleurs et en complément, il existe dans certains territoires des aides locales qui peuvent être incitatives, mais également l’Eco-PTZ, prêt permettant d’emprunter jusqu’à 30 000 € à 0% sur une durée maxi de 15 ans.

Au-delà de ces subventions, les bailleurs peuvent aussi bénéficier d’avantages fiscaux : Le déficit foncier si le montant des travaux dépasse les revenus fonciers.