L’AFIL alerte sur l’avenir du logement locatif intermédiaire.

IMMOBILIER

L’Association Française de l’immobilier locatif, dont la mission est de représenter et de défendre l’écosystème de l’immobilier locatif, présente les résultats d’une étude réalisée par le cabinet « PrimeView ». En effet, malgré l’importance primordiale du Pinel dans la construction de logements depuis 20 ans, certaines voix au sein des pouvoirs publics, cherchent à remplacer les investisseurs particuliers par des institutionnels privés et à faire disparaître de façon progressive le dispositif Pinel dont la fin est déjà programmée en 2024. Les aides aÌ€ l’investissement locatif neuf en zone tendue ayant d’ores et déjà fait l’objet d’études permettant de démontrer leur efficacité, le débat se déporte maintenant, vers une éventuelle optimisation des sommes allouées. L’idée est que les budgets alloués aux mécanismes de soutien aÌ€ l’investissement locatif intermédiaire via les dispositifs actuels (Pinel, LLI, PLI et Loc’ Avantage) seraient plus efficaces s’ils étaient redirigés vers les acteurs dits institutionnels du logement via des fonds immobiliers de type OPCI. L’étude inique que « face à une demande croissante dans les zones tendues et plus récemment dans les villes moyennes, la création insuffisante de nouveaux logements entretient une pénurie qui entraîne une hausse inéluctable des prix de vente. Cette hausse des prix se répercute essentiellement sur le marché de l’ancien qui représente l’écrasante majorité des transactions. En 20 ans, les prix du neuf ont augmenté de 117 % et ceux de l’ancien de 137 %. Aujourd’hui, le logement représente plus de 26 % de la dépense de consommation finale des ménages ». Ainsi, « le marché locatif privé est menacé. La décorrélation entre l’évolution des loyers et celle du prix des logements a durablement affaibli les rendements locatifs : en 30 ans, le prix réel des logements anciens a été multiplié par 2 tandis que les loyers réels ont progressé de 30 %. »

Les résultats de cette étude démontrent que parmi les trois principaux dispositifs mis en place pour inciter la construction de logements intermédiaires (PLI, LLI, défiscalisation), seule la défiscalisation (correspondant aujourd’hui au Pinel) s’est montrée véritablement efficace et reste le pilier de la construction de logements intermédiaires en France. L’étude affirme également avec force que l’essentiel de la rentabilité d’un investissement immobilier repose par ailleurs sur l’effet de levier : deux tiers pour un investissement Pinel (entre 4,7% et 4,8% annuels de rentabilité) et même 80% pour du droit commun (4,3% de rentabilité finale). Enfin, l’étude insiste clairement sur le fait que l’attractivité du Pinel va se dégrader avec les nouvelles mesures votées dans le cadre du PLF 2022. Dans un contexte où les marchés actions ont affiché un rendement total de 5,4% par an au cours des 20 dernières années, la baisse prévisible des rendements futurs du Pinel pourrait donc entraîner un recul substantiel dans la production de logements intermédiaires dès les deux prochaines années.