Quelques conseils avant d’acheter un logement pour son enfant étudiant.

IMMOBILIER

Est-il judicieux d’investir dans l’immobilier pour loger son enfant étudiant ? Quand privilégier la location ? La hausse des taux d’intérêts influence-t-elle beaucoup les scénarios ? Chiffres à l’appui, la FNAIM propose quelques conseils dans une étude. Dans une logique d’acquisition, des dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent être adaptés à la situation. Ici le Pinel (acquisition d’un logement neuf en zones A, Abis et B1) ou là le dispositif Denormandie (acquisition d’un logement ancien dans une des 222 villes labellisées Cœur de Ville, qui fera l’objet de travaux représentant au moins 25 % du prix). Ces deux dispositifs permettent une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement dans la limite d’un plafond de 300 000 €. Mieux, ils offrent la possibilité de louer le bien à ses ascendants ou descendants à la condition qu’ils ne soient pas rattachés au foyer fiscal du propriétaire. L’étude souligne : « Il est intéressant, dans un premier temps de comparer le montant de la mensualité que représenterait un achat avec le loyer moyen d’un studio de 25 m². Pour certaines villes, la différence entre un remboursement de crédit et un loyer est minime. À Dijon par exemple, il faudra débourser – toujours pour un studio de 25 m² – 338 €/mois si l’on opte pour la location, contre 378 €/mois pour un achat sur 20 ans. Même chose à Marseille, où le loyer sera de 366 € contre 394 € pour les mensualités de crédit. A Nancy, Amiens et Clermont-Ferrand, le remboursement d’un crédit sera même moins cher qu’un loyer. Le taux de rendement (le ratio entre le revenu locatif annuel et son prix d’acquisition) est également un élément à bien regarder et à prendre en compte. » Attention aussi à bien anticiper l’ensemble des charges qui peuvent peser sur le budget (charges de copropriété, taxes foncières, éventuels travaux, etc.).


En matière de taux de rendement net pour l’acquisition d’un studio de 25 m² dont le loyer médian est toujours supérieur à celui de tout autre appartement, Nancy arrive en tête du classement établi (5,3 %), devant Amiens (5 %), Clermont-Ferrand (4,7 %), Marseille (4,2 %) et Grenoble (4,2 %), loin devant Lyon (2,9 %) et Paris (2,5 %). A Nancy, le loyer mensuel d’un studio de 25 m² s’établit en moyenne à 371 €, contre 739 € à Paris. En comparaison, en Lorraine toujours, la mensualité d’un investissement locatif atteint 316 €. A Paris, cette mensualité grimpe en moyenne à 1 345 €. A Nice, Rennes ou Lille, le taux de rendement affiché autour de 3,5 % est intéressant, mais il est à ramener au prix d’acquisition (entre 110 000 € et 120 000 € pour un 25 m²) qui est loin d’être à la portée de toutes les bourses. Pour ceux qui feraient le choix d’investir, le potentiel gain à la revente est également à prendre en compte. Or, celui-ci varie fortement selon les villes, le contexte économique et les durées de détention. Ainsi, à Saint-Etienne, ce gain serait de 2 800 € et de 1 105 € à Brest, en cas de revente au bout de trois ans dans un contexte de prix stables. A Lille, dans le cas d’une revente après trois ans seulement de détention, le gain potentiel deviendrait finalement une… perte, évaluée à 3 114 €. Cette perte se monterait à 3 445 € à Rennes, 5 494 € à Lyon et même 12 516 € à Paris. Il faut donc bien intégrer dans les calculs l’ensemble des frais liés à l’achat (honoraires d’agences, frais de notaires, etc.) qui peuvent impacter la plus-value possible au moment de la revente.


« Attention à bien prendre en compte la « valeur verte » du logement au moment de l’achat » explique la FNAIM. « Un bien classé F ou G nécessitera des travaux de rénovation à court terme pour pouvoir être mis en location avant 2025. Même chose pour les logements classés E dont l’interdiction de location a été établie à 2034. Ce seront des coûts supplémentaires de travaux et un planning dédié qu’il conviendra de prévoir ». Dans le cas où le choix s’orienterait vers la location plutôt que l’achat, ce nouvel outil permet de se renseigner sur les risques de voir la facture énergétique s’alourdir.


Enfin, la location reste une solution appréciée pour trouver un hébergement pour ses enfants. D’autant que, contrairement à l’achat, de nombreuses aides financières existent en fonction des ressources du foyer – notamment l’Aide personnalisée au logement (APL) et l’Allocation logement sociale (ALS) – pour permettre de faire baisser le prix du loyer.