Comprendre les opportunités dans l’immobilier ancien d’exception.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Marcelina Stark, directrice générale associée d’Angelys Group : « Les avantages fiscaux dans l’immobilier ancien sont inégalés par rapport aux autres dispositifs que l’on peut trouver dans le neuf. »

Il est difficile, pour un particulier, de se lancer seul dans la rénovation d’un bien immobilier ancien d’exception. Angelys Group est un acteur important dans ce domaine. Cet opérateur, qui a 20 ans d’expérience, rappelle qu’une stratégie fiable implique de bien maîtriser ce marché et ses règles spécifiques. Un projet dans l’ancien va souvent de pair avec une rénovation et une potentielle marge de rentabilisation. De plus, si un bien ancien rénové est destiné aÌ€ la location, la fiscalité renforce son intérêt, puisqu’il est alors possible de déclarer les revenus fonciers en régime réel, autrement dit, d’imputer sur les loyers la quasi-totalité des dépenses pour remettre le bien en état et une grande partie des charges (intérêts d’emprunt, assurances…). Par ailleurs, lorsque les charges dépassent le revenu foncier du bien mis aÌ€ la location, l’acquéreur bénéficie même d’une déduction d’impôts au titre du déficit foncier.


L’Hebdo-Bourseplus : Vous êtes vraiment spécialisés dans la rénovation de luxueuses bâtisses anciennes, dans de beaux quartiers, pour ensuite les transformer en appartements. Un particulier qui recherche un bien d’exception ne peut pas faire cela tout seul. Pouvez-vous nous présenter Angelys Group ?

Marcelina Stark : Nous sommes une structure spécialisée dans la restauration et la réhabilitation des bâtiments anciens, souvent classés, inscrits à l’inventaire des monuments historiques ou situés dans des secteurs sauvegardés, notamment pour la loi Malraux ou les immeubles éligibles en bâtiments historiques. Nous ne travaillons que sur des zones vraiment privilégiées, essentiellement en centre-ville, jamais en périphérie. Il peut y avoir des exceptions : par exemple, en ce moment, nous travaillons sur la rénovation d’un château dans une petite ville des Yvelines de 3 000 habitants. Nous travaillons uniquement sur des bâtiments qui ont une qualité architecturale exceptionnelle.


On sait que le luxe est associé à l’ancien, mais on sait aussi que la loi Climat n’est pas favorable à l’ancien… Votre valeur ajoutée est-elle de permettre d’accéder à des produits de luxe dans le domaine de l’immobilier ?

La nouvelle loi Climat impose des contraintes énergétiques, mais cela fait 20 ans que nous faisons ce métier et cela fait 20 ans que nous luttons contre les passoires thermiques. Tous les bâtiments anciens que nous achetons ont une très mauvaise performance énergétique (G ou F) et, après les travaux, on se situe en B et D. Nous faisons cela depuis longtemps sur les opérations de restauration. Cependant, nous avons une difficulté, car nous devons respecter certaines règles d’isolation d’un côté mais, de l’autre, nous avons la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et les architectes des Bâtiments de France qui ne sont pas d’accord sur les cahiers des charges. On est donc obligé de se battre en permanence. Heureusement, nous avons nos propres architectes et nous essayons toujours de trouver des alternatives pour répondre aux exigences de la loi Climat, tout en respectant les exigences patrimoniales et architecturales.