Fort rebond du tertiaire en France : quels nouveaux critères d’implantation des bureaux après la crise sanitaire ?

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L’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) et le cabinet EY présentent les résultats de la 2e édition du Baromètre des implantations tertiaires en France. S’appuyant sur une enquête menée depuis novembre 2021 auprès de 265 dirigeants (DRH, directeurs immobiliers, DAF, directeurs généraux) et l’analyse de plusieurs milliers d’implantations de services depuis 10 ans. L’étude décrypte les critères de localisation des dirigeants pour leurs bureaux, la nouvelle géographie des services, les effets de la crise sanitaire et l’adaptation des entreprises. Sans surprise, l’année 2020 a vu reculer de 10 % le nombre d’implantations tertiaires. Mais dès 2021, le secteur a connu un rebond de plus de 26 %. EY a recensé 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R & D, de back-offices ou agences commerciales en 2021. Cette « hyperactivité » tertiaire résulte des projets immobiliers menés par de grands groupes (40 % des emplois et 44 % des surfaces occupées) même si les PME et ETI dominent en nombre d’implantations (73 % du total), par leur très forte présence en région.


La recherche accrue de flexibilité des baux et modes d’occupation va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire.

L’installation durable du télétravail et la digitalisation des services font progressivement éclater les organisations tertiaires, qui passent d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et des temporalités de travail. Ainsi, 74 % des acteurs interrogés estiment que la montée en puissance du télétravail va bouleverser les décisions d’implantation. Et pour cause, à l’horizon de 3 ans, les collaborateurs devraient passer 2,8 jours dans les locaux de l’entreprise, et 2,2 en dehors. Le bureau devient alors un espace parmi d’autres d’un même écosystème (coworking, tiers lieu etc.) qui redéfinit le contrat social entre l’entreprise et ses salariés. L’étude relève que la fonction même du bureau doit être repensée, en se recentrant sur des enjeux de sociabilité, collaboration et formation. L’objectif pour les dirigeants est bien de faire revenir les salariés au bureau en renforçant la désirabilité du lieu. Au-delà des usages, le cadre juridique de l’immobilier tertiaire doit évoluer : porté par la recherche de flexibilité, le bail ferme « 3/6/9 » apparaît trop rigide, les solutions alternatives (sous location, bail précaire) sont donc en croissance. 41 % des dirigeants affirment que la recherche accrue de flexibilité des baux et modes d’occupation va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire dans les prochaines années.

Depuis la 1re édition du baromètre, les critères de localisation ont évolué. Compétences des salariés, performances financières et exigences environnementales sont désormais prioritaires pour les dirigeants dans le choix des implantations de bureaux. Les critères relatifs aux ressources humaines sont désormais prioritaires pour les dirigeants interrogés, 58 % d’entre eux les classent parmi leurs priorités 1 et 2, notamment la capacité à recruter et fidéliser les meilleures compétences, et désormais pour les collaborateurs recrutés, la capacité à travailler à distance. Principal critère économique et financier regardé par les dirigeants en 2019, les coûts immobiliers restent décisifs et l’essor du télétravail et du flex-office incite les directions immobilières des entreprises à optimiser les surfaces.