Immobilier : les pièges se referment.

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 28 janvier 2022 (numéro 1.123) : “Eramet, Imerys : deux belles réussites”. Bonne lecture !!!

Il y a quelques jours, le quotidien Le Figaro dans son édition du mardi 4 janvier, avait osé titrer, page 22 : « Après une année record, le marché immobilier sur de bons rails pour 2022 ». C’est rigolo, mais jamais, dans son article, le grand quotidien de centre droit n’a rappelé que l’immobilier cela représente son principal secteur pour les annonces, qu’il s’agisse du Figaro, du Figaro Magazine et des différents sites Internet du groupe, dont certains sont spécialisés dans les petites annonces immobilières ! Il fut un temps où l’on parlait de « ne pas désespérer Billancourt ». Dans le cas précis du Figaro, il ne faut pas désespérer « Neuilly, Auteuil, Passy… ».

Les bas taux ont tiré l’immobilier vers le haut.

Il ne faut pas oublier qu’en 2002, même si les prix ont légèrement baissé à Paris intra-muros, l’immobilier a été plutôt tiré vers le haut, avec notamment une augmentation significative des prix dans les régions qui sont devenues des destinations favorites pour les nouveaux bureaux, qui télétravaillent à une heure, une heure et demie ou deux heures de train de Paris. La hausse a été modeste dans les Hauts-de-France, mais elle a été beaucoup plus forte en Normandie, dans les Pays de Loire, et bien sûr en Bretagne, où il y a eu une vraie inflation tant sur le prix moyen du m² dans les maisons que dans les appartements. En Auvergne-Rhône Alpes, la situation n’est pas du tout la même à Annemasse, proche de Genève, ou à Saint-Etienne, qui ne sort pas de la misère ! En Seine-Saint-Denis, le fameux « 9-3 », le prix moyen du m² dans les appartements n’a que très peu progressé, seules les maisons ont été recherchées, et encore dans certaines communes, en voie de boboïsation. L’environnement social n’y est pas favorable, l’attractivité est modeste. Il en est de même pour le Val-de-Marne, où il y a un grand écart entre Vincennes, Saint-Mandé, Saint-Maur… qui ont le vent en poupe, et d’autres communes, beaucoup plus délaissées. Le prix moyen du m² à Paris avait dépassé les 10.000 euros en 2020. Il y est resté, mais il a quand même reculé de 2,2 % l’an dernier. Le délai moyen de commercialisation d’un appartement à Paris augmente d’autant plus que les prétentions des vendeurs n’ont que rarement été revues à la baisse. Les chiffres publiés par le quotidien Le Figaro viennent d’une enquête du réseau d’agences Century 21. Selon mes informations, ils ne sont pas démentis par les autres agences.


Premier piège : la remontée des taux.

Le gros problème, pour l’immobilier de 2022 et des années suivantes, ce sera la remontée des taux. Pour le moment, on reste à un niveau ultra-bas, mais cela ne va pas durer. Les taux d’intérêt des obligations à dix ans allemandes sont désormais dans le territoire positif, le gouvernement vient de renchérir de façon importante le coût de la ressource pour les banques, en remontant à partir du 1er février le taux de rémunération du Livret A de 0,5 % à 1 %. A minimum, cela coûtera plus de 900 millions d’euros en 2022 aux différents établissements prêteurs, il faudra bien qu’ils répercutent ce coût supplémentaire sur les taux des prêts qu’ils accorderont. Les banques ont beaucoup prêté en 2021, car il n’y a pas, pour la plupart des établissements financiers, d’autres manières d’utiliser les dépôts à vue, qui sont rémunérés de manière négative par la BCE si ces excédents de liquidités ne sont pas prêtés à des emprunteurs. En théorie, les banques veulent prêter à peu près la même somme record (plus de 273 milliards €) en 2022, mais si les taux montent, les emprunteurs risquent d’être moins nombreux. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que le gouvernement est actuellement dans une disposition d’esprit totalement hostile à l’immobilier. On se souvient que lorsqu’il y a eu la suppression de l’ISF, il fut créé un Impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui apportait une taxe sur le capital supplémentaire à ce type de placement. Je rappelle que l’immobilier est déjà taxé sur le capital lors de l’acquisition (frais dits « de notaire ») et lors de la détention via les impôts fonciers. Bien évidemment, dans le cadre des transmissions à titre gratuit, au moment du décès, les impôts sur la succession peuvent être très élevés pour les différents biens immobiliers qui peuvent constituer le patrimoine d’une personne physique.