Rentabilité locative : attention aux fausses idées reçues !

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock : « S’il y a un rendement, il y a un risque et souvent le risque est ignoré ou sous-estimé. »

Beaucoup de gens pensent qu’il convient de distinguer la valeur patrimoniale de la rentabilité locative et que, dans une ville comme Paris, par exemple, on est certain d’augmenter la valeur de son patrimoine alors que la rentabilité locative est faible. À l’inverse, en investissant au Havre ou à Besançon, la rentabilité locative est forte, mais la valeur patrimoniale du bien n’augmente pas… Beanstock, plateforme française d’investissements locatifs qui permet d’acheter et de gérer des biens d’investissement en ligne, vient de publier une étude qui va à l’encontre de cette idée reçue, car on s’aperçoit que Paris se révèle finalement une ville très rentable.

Pour cela, les équipes de Beanstock ont agrégé des centaines de données en prenant en compte plusieurs facteurs qui impactent la rentabilité à partir du prix au mètre carré par ville, basé sur la moyenne des prix des appartements de moins de 35 mètres carrés à partir des offres en ligne sur le site Seloger.com, en considérant que la surface d’un investissement locatif est de 18 mètres carrés à Paris, 20 mètres carrés dans les grandes villes de province et 25 mètres carrés pour les petites villes et les villes intermédiaires. Le calcul se fait sur les frais de notaire fixés à 8 %, le montant des travaux au mètre carré, le montant des charges au mètre carré, le montant moyen de la taxe foncière dans chaque ville pour des appartements de moins de 35 mètres carrés et le montant des travaux à effectuer au cours de la durée de vie de l’investissement (le ravalement et les travaux de rafraîchissement).

Les résultats sont surprenants. Ainsi, Perpignan, Avignon et Rouen qui dépassent les 7 % de rentabilité brute et surpassent les autres villes du classement affichent finalement des rentabilités nettes dans la moyenne du marché lorsque l’on intègre tous les frais liés à l’investissement. On constate, contre toute attente, que les rentabilités nettes de ces villes de France sont très proches les unes des autres. Paris est même l’une des villes les plus rentables, car la taxe foncière y est très faible et les immeubles plutôt bien gérés. Beanstock rappelle que si le bien est situé dans une zone à faible tension locative, il faut aussi prendre en compte la vacance locative.


L’Hebdo-Bourseplus : Tout le monde faisait une distinction entre la valeur du patrimoine et la rentabilité, en estimant qu’un bien à Paris est peu rentable, mais que la valeur patrimoniale ne peut que progresser, alors qu'à l’inverse un bien au Havre sera rentable, mais que sa valeur ne progressera pas vraiment… Or, votre étude vient casser toutes ces idées reçues…

Alexandre Fitussi : L’étude démontre effectivement que ce n’est pas le cas puisque, en réalité, la rentabilité est quasiment la même partout. Le décalage entre Paris et le reste de la France n’est pas du tout celui que l’on croyait, parce qu’il faut s’intéresser à la rentabilité nette. On explique tout le temps à nos clients qu’il y a plusieurs niveaux de rentabilité. Il y a d’abord la rentabilité brute qui met en valeur artificiellement le fait que Paris est moins rentable que le reste de la France. Ensuite, il y a la rentabilité nette : il faut déduire des éléments comme les charges de copropriété et la taxe foncière, et il faut également inclure dans l’enveloppe d’investissement tous les frais inhérents, comme les frais d’agence ou les frais de notaire, et l'on se rend compte que les calculs ne sont plus les mêmes. Si je prends l’exemple d’un bien de 20 mètres carrés n’importe où en France, à Paris il va coûter 250 000 €, à Perpignan il va coûter 50 000 € mais, ce que les gens ne voient pas, c’est que tous les frais variables et les frais fixes ont beaucoup plus d’impact sur un petit chiffre que sur un grand chiffre.