Comprendre le mécanisme du DPE et son influence sur le prix des logements.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Stéphane Prouzeau, vice-président de la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) : « Il n’est pas facile de faire un moteur de calcul pour estimer la performance d’un bien immobilier. »

Vous le savez, nous avons largement évoqué ce sujet dans L’Hebdo-Bourseplus : le DPE (Diagnostic de performance énergétique) a maintenant une influence sur le prix d’un bien immobilier. Suite à l’entrée en vigueur, depuis le 1er juillet dernier, du nouveau DPE, de nombreuses remontées de terrain ont fait état de résultats anormaux pour certains types de logements, notamment ceux qui ont été construits avant 1975. Après l’alerte lancée par les professionnels de l’immobilier, le ministère du Logement a annoncé la suspension de l’édition des diagnostics de performance énergétique pour les logements datant d’avant 1975. En effet, on observe une dégradation anormale des classements énergétiques du parc de logements français, en particulier concernant ceux d’avant 1975. Le ministère du Logement a annoncé qu’un bilan complet des DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 allait être prochainement présenté, détaillant les anomalies constatées et précisant les mesures correctrices qui seront intégrées dans le nouveau DPE, cela sans frais supplémentaires pour les propriétaires qui auraient déjà engagé la réalisation de nouveaux diagnostics.

Dans le DPE en vigueur depuis le 1er juillet, on observe que le calcul du coût des consommations, par tranches, ne correspond pas à la réalité. En électricité, pour un nombre donné de kilowatts / heure, l’erreur est de plus de 30 % par rapport au coût réel. Certains paramètres du moteur de calcul liés aux habitudes de vie des occupants ont été fortement modifiés par rapport à la version précédente. Ils ne correspondent pas à la réalité du terrain. Ces nouveaux paramètres modifient substantiellement l’estimation des consommations, mais aussi la note du DPE. En outre, des thermiciens ont relevé des problèmes concrets, qui ont pour effet de dégrader significativement la note (pour rappel, de A à G, G étant la plus défavorable). Outre les changements sur la ventilation par ouverture de fenêtre, il semble qu’il y ait un problème sur le calcul des débits d’infiltration qui donne des déperditions quasiment dix fois plus importantes qu'avec la version précédente. En faisant un comparatif entre la V2 et la V3 du DPE, avec les mêmes déperditions (enveloppe identique) on obtient une consommation beaucoup plus élevée.

Notre conseil aux lecteurs de L’Hebdo-Bourseplus est le suivant : si vous avez mis en vente depuis cet été un bien construit avant 1975, avec un DPE effectué depuis le 1er juillet, il est important de vous rapprocher du professionnel. Le gouvernement suspend la publication du DPE et un nouveau DPE, plus favorable, sera mis en place dans quelques semaines. Nous évoquons ce sujet sensible avec Stéphane Prouzeau, vice-président de la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier).


L’Hebdo-Bourseplus : On a pu observer une dégradation des notes avec le nouveau DPE. D’abord, comment un DPE est-il noté ? Peut-on obtenir deux résultats différents si l'on fait appel à deux sociétés distinctes ?

Stéphane Prouzeau : Le DPE est un moteur de calcul qui permet de mesurer la performance énergétique d’un bien immobilier et les émissions de gaz à effet de serre. Ce moteur de calcul a été réalisé par des thermiciens et, si l'on prend la V2, nous arrivions à avoir une estimation des consommations quasiment égale aux consommations d’énergie de l’occupant du bien immobilier. Le DPE V3 a été mis en place pour fiabiliser davantage la méthode, pour prendre en compte les nouveautés qui n’avaient pas été prises en compte dans la V2, et pour prendre en compte les biens antérieurs à 1948, avec un travail sur factures, ce qui ne voulait rien dire par rapport à la performance énergétique conventionnelle d’un bien immobilier.