Nouvelles recommandations du HCSF sur le crédit immobilier : une situation plus compliquée pour les primo-accédants.

IMMOBILIER

Le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) vient de transformer ses recommandations « en normes juridiquement contraignantes ». À partir du 1er janvier 2022, les banques seront contraintes d’appliquer les règles suivantes : le taux d’endettement est fixé à 35 % et ne peut pas être dépassé, la durée maximale de crédit est de 25 ans et le taux de dérogation est fixé à 20 % (pourcentage de dossiers pour lesquels la banque peut déroger à ces règles). Ces obligations, déjà largement appliquées depuis janvier 2021, sont pour le Gouverneur de la Banque de France « des règles de protection visant à rendre l’emprunt plus sûr et d’éviter les dossiers de surendettement ». François Villeroy de Galhau, gouverneur de la banque de France, s’est exprimé au sujet de l’inflation et du pouvoir d’achat : « L’inflation a connu une hausse cet été, mais devrait revenir sous la barre des 2 % avant la fin de l’année. Le pouvoir d’achat des Français est préservé et devrait croitre de 3 % sur les trois prochaines années. »

Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, indique : « Comme nous l’avaient indiqué nos partenaires bancaires, le HCSF confirme que les banques ont globalement respecté la marge de flexibilité de 20 %, accordée majoritairement à des primo-accédants. Si cela n’avait pas été le cas, l’annonce du passage de la recommandation en norme juridiquement contraignante aurait pu donner un coup de frein au marché en entrainant un durcissement des conditions d’octroi de crédits avant même janvier 2022. Mais ce spectre s’éloigne aujourd’hui : les conditions de crédit actuelles ne devraient donc pas évoluer d’ici à la fin de l’année 2021 ».

Cependant, cette recommandation pourrait devenir plus compliquée à respecter en cas de remontée des taux de crédit et de baisse de l’épargne. Pour Sandrine Allonier, directrice de la communication de Vousfinancer : « Le contexte de taux record en 2021 a resolvabilisé les primo-accédants en permettant de compenser en partie les hausses de prix et limiter ainsi l’endettement des ménages souhaitant acheter. Mais si les taux venaient à remonter, dans un contexte de prix élevés, certains emprunteurs pourraient ne plus pouvoir emprunter une somme suffisante sans augmenter soit leur endettement, soit la durée de leur crédit. En cas de non-respect de la recommandation devenue contraignante, ils seront ainsi de fait exclus du marché, ce qui pourrait venir casser la dynamique du marché ».

Autre réaction, sur la dernière décision du HCSF, celle de Cécile Roquelaure, directrice des études et porte-parole d’Empruntis : « Nous sommes ravis que le HCSF ne modifie pas les critères qui ont déjà impacté les emprunteurs en même temps que la crise. Un taux d’effort maximum de 35 % assurance incluse, une durée de crédit ne pouvant dépasser 25 ans + 2 ans pour le neuf. La période d’adaptation des banques est passée et ces dernières sont donc entrées dans les « clous ». Cependant une inquiétude se profile pour le printemps de l’immobilier 2022… cette période phare de l’année, où une part importante des projets se concrétisent, pourrait souffrir de l’enveloppe dérogatoire limitée à 20 % des dossiers… En clair, si votre projet nécessite de sortir de ces critères peut être vaudrait-t-il mieux, soit l’anticiper, soit attendre son tour pour avoir des chances de bénéficier des 20 % de dérogations ».

Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, rappelle que « depuis le début de l’année, les banques ont dû faire face à une très forte demande, notamment de la part des primo-accédants. Cette dernière a été boostée par des taux très bas rendant l’achat immobilier à peine plus coûteux que la location d’un même bien. Les banques ont de leur côté globalement dépassé la partie dérogatoire qui leur avait été accordée ; en d’autres termes, elles ont dérogé non pas à 20 % comme recommandé, mais plutôt à 30 % des dossiers. Après de multiples réunions au sein du Haut Conseil de Stabilité Financière, l’adoption de ces règles n’a jamais été pleinement actée et s’est limitée au stade de recommandations. L’encadrement plus strict est désormais entériné, et cela va sans aucun doute entrainer un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes et ne disposant pas d’épargne pour compléter leur achat. »