Transformation de bureaux en logements : utopie ou véritable opportunité ?

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Le groupe Knight Frank vient de publier la première étude sur les potentialités de la transformation de bureaux en logements : « La crise sanitaire n’a fait qu’amplifier cette tendance désormais bien ancrée, amenant à s’interroger sur l’avenir des bureaux dans certaines zones, et sur la façon dont ils doivent évoluer. De fait, si d’importantes contraintes réglementaires et financières ont longtemps freiné la mutation des actifs existants, force est de constater que le parc est dans l’obligation de s’adapter, voire de se transformer. Jusqu’à changer de destination ? Possible. L’intérêt pour la transformation des bureaux en logements est aujourd’hui réel. Reste à savoir s’il s’agit d’une utopie ou d’une véritable opportunité ». Dans sa dernière étude, Knight Frank apporte quelques réponses.

Le groupe indique que « le mouvement de transformation des bureaux en logements est jusqu’à présent resté assez limité et polarisé dans la capitale. Selon la Ville de Paris, près de 600 000 m² de bureaux y ont ainsi été convertis depuis 2001, permettant la création de 400 à 500 logements chaque année. Une goutte d’eau par rapport au nombre total de logements parisiens (1,4 million environ) et aux surfaces tertiaires de la capitale (16,9 millions de m²). S’il est aujourd’hui au cœur des débats, considéré par certains comme le remède à l’obsolescence des bureaux et à la pénurie de logements, le sujet de la transformation revient sur le devant de la scène à chaque période de crise. Ce fut le cas lors de la crise financière de 2008, puis au cours de la crise de la dette de la zone euro, avec pour conséquence une hausse modeste du nombre de m² de bureaux convertis en logements. »


Les investisseurs veulent rééquilibrer leur patrimoine.

La situation pourrait évoluer fortement depuis la crise sanitaire, car plusieurs éléments indiquent que les niveaux de demande placée des deux dernières décennies (2,2 millions de m² en moyenne par an) pourraient ne pas être atteints. La situation actuelle diffère donc des précédentes crises, après lesquelles l’activité locative s’était peu à peu redressée jusqu’à atteindre de nouveaux sommets, reléguant ainsi au second plan le sujet de la transformation de bureaux en logements : « Le nombre de m² que les entreprises pourraient libérer en réponse à ces bouleversements est encore difficile à estimer. Seulement, les nouveaux besoins (flexibilité, digitalisation, etc.) guident d’ores et déjà les entreprises dans leur stratégie immobilière, confirmant l’accent mis sur la qualité de l’adresse et des espaces de travail, ce qui favorisera l’absorption des meilleurs actifs et confortera les secteurs tertiaires les plus établis ou disposant d’une accessibilité optimale, justifiant le renouvellement régulier de leur parc au travers d’opérations de réhabilitation » explique Vincent Bollaert, directeur de Knight Frank France. En revanche, « l’offre s’écoulera moins rapidement dans les marchés secondaires, souffrant d’une mauvaise accessibilité et disposant d’un parc de bureaux important mais vieillissant, ce qui alourdira la part des surfaces obsolètes et allongera les durées de vide locatif. » Par ailleurs, après avoir largement privilégié les bureaux ou les commerces, les investisseurs cherchent aujourd’hui à rééquilibrer leur patrimoine au profit du résidentiel, moins corrélé aux chocs économiques et moins exposé aux bouleversements structurels liés à l’épidémie de Covid-19.


Une situation favorable à la transformation en 2e couronne.

Concrètement, « les villes nouvelles (Cergy, Saint-Quentin-en-Yvelines), les communes à forte dominante résidentielle (Saint-Germain-en-Laye) ou au tissu économique mixte (bureaux, locaux d’activités), où les besoins en logements s’intensifient du fait d’une croissance démographique parfois soutenue, sont incontestablement des secteurs dont les conditions de marché sont favorables à la transformation de bureaux en logements. Ces communes de 2e couronne disposent d’un parc tertiaire important, mais vieillissant et de moins en moins adapté aux exigences des utilisateurs. Cette inadéquation entre l’offre tertiaire et les attentes des entreprises se traduit par des volumes de commercialisation de bureaux assez modestes et une capacité réduite à attirer de nouveaux utilisateurs. Dans ces zones, le différentiel entre valeurs des logements et des bureaux est généralement, et de plus en plus, à l’avantage du résidentiel. » Dans certaines communes proches de Paris ou des pôles établis de l’Ouest, les disponibilités de bureaux sont importantes tandis que la démographie est dynamique et justifie l’accroissement de l’offre résidentielle. Contrairement à la plupart des communes de 2e couronne, ces secteurs voient – ou verront à court terme – leur desserte renforcée par la mise en service du Grand Paris Express.