Analyse comparative des différentes garanties de loyers disponibles pour les propriétaires bailleurs.

IMMOBILIER

Dans cette période d'incertitudes, l’inquiétude grandit sur les risques d’impayés locatifs. Plus que jamais, il est important pour les propriétaires de s’en prémunir. Imodirect dresse un récapitulatif des différentes garanties disponibles pour sécuriser les propriétaires contre les impayés. Selon Arnaud Hacquart, président d’Imodirect : « Suite au confinement du printemps, les relances pour retard de paiement ont explosé. La dégradation est en constante progression depuis 5 mois et s’est confirmée, et même amplifiée, au mois d’octobre. »

Sur l’ensemble des biens gérés, entre juin et octobre, on constate une augmentation de 83% des relances sur des retards de paiement de loyer de 1 jour. Entre juin et octobre (novembre n’étant pas encore connu), l’augmentation est de 138% pour les relances sur des retards de paiement de 30 jours. Cela correspond à 16 impayés sur 1000 lots en octobre (1,68%). Il existe aujourd’hui de nombreuses solutions pour les propriétaires et les locataires afin de souscrire à un système assurantiel pour pallier un défaut de paiement des loyers. Les possibilités varient en fonction des besoins, du profil du locataire ou des garanties souhaitées.

Pour bénéficier de ces garanties, les propriétaires doivent être vigilants sur de nombreux points (clauses du bail, état des lieux, dossier locataire, respects des modalités et des échéanciers des relances …). Telles sont les conditions pour ne pas se trouver confronté à des situations dramatiques de déchéance d’assurance ou d’impossibilité, pour un juge, de prononcer une expulsion faute de bail réglementaire.

La cotisation mensuelle de l’assurance loyers impayés varie généralement en fonction des garanties couvertes et de l’assurance. Elle est comprise, pour des garanties sérieuses et comparables, entre : 2,5 et 3 % du prix du loyer, si elle est souscrite via une agence immobilière ; 3 et 3,5 %, lorsqu’elle est souscrite directement par le propriétaire. Les frais sont déductibles des revenus fonciers. Un locataire seul, un couple, ou des colocataires peuvent bénéficier de cette garantie, sous certaines conditions.

En effet, tous les locataires n’entrent pas dans les critères d’éligibilité à la GLI (Garantie loyers impayés). Ces critères sont fixés par chaque assureur, mais sont sensiblement identiques d’une assurance à l’autre. Les assureurs demandent généralement des revenus mensuels nets entre 2,5 et 3 fois supérieurs au prix du loyer, charges comprises.

Il peut arriver que certains locataires n’aient pas les garanties nécessaires aux yeux des assureurs et que leur dossier soit refusé pour l’assurance loyers impayés. Bien que l’assurance soit le moyen le plus sûr de se protéger, il existe plusieurs alternatives. Par exemple, Visale : une garantie pour ceux qui n’en ont pas. Financé par Action Logement, le dispositif de cautionnement Visale est gratuit (pour le bailleur comme pour le locataire).