Immobilier commercial, expos : Unibail (et les autres) sont-ils en danger de faillite ?

LE DOSSIER DE LA SEMAINE

Nous poursuivons cette semaine nos études traditionnelles sur les sociétés, sur le décryptage des comptes et sur leurs perspectives, sur les pays, sur les secteurs et les grands sujets, conseils à l’appui. Le 9 octobre 2020 (numéro 1.058) : “Immobilier : les pièges se referment”. Bonne lecture !!!

Unibail (le chouchou d’Anne Hidalgo) s’appelle désormais URW puisque Unibail a fusionné d’abord avec Rodamco puis, pour son plus grand malheur, avec le géant des centres commerciaux Westfield. Du coup, la société ainsi fusionnée Unibail-Rodamco-Westfield est davantage connue sous son mnémonique boursier URW. Comme le groupe Rodamco naguère, URW est coté à la Bourse d’Amsterdam, pour des raisons de fiscalité, c’est le cas de beaucoup d’entreprises françaises désormais, ce sera le cas bientôt de Stellantis, après la fusion entre le groupe PSA et le groupe FCA. La société URW a un capital dispersé, pour son deuxième malheur.

Le bankster Goldman Sachs est aux alentours de 10 % du capital, le bankster Citigroup est aux alentours de 5 %, le bankster Morgan Stanley s’annonce à environ 4 %… cela fait des masses conséquentes pour que les vendeurs à découvert puissent emprunter du papier et s’en donnent à cœur joie. Les fonds d’investissement sont groggy, ils sont abasourdis par une division par presque cinq du cours de Bourse depuis le début de l’année 2020. A la fin de l’année 2019, la société évaluait son patrimoine immobilier, en valeur brute de marché, à 65,3 milliards d’euros. Les centres commerciaux en représentaient l’essentiel depuis la fusion avec Westfield. Les bureaux ne représentaient que 6 % de la valeur de ce patrimoine, les espaces de congrès et d’expositions 5 %, les centres de services 3 %.

Pas une région pour sauver les affaires.

Un tiers en France, un quart aux Etats-Unis, 10 % environ en Italie et au Royaume-Uni, moins de 10 % en Europe centrale et 6 % en Allemagne comme en Espagne, on ne peut pas dire que la répartition géographique du portefeuille d’actifs a contrebalancé lorsqu’il y a eu fermeture des centres commerciaux, fermeture des espaces de congrès, et fermeture de tout un tas de boutiques au premier semestre du fait du confinement. En 2019, les revenus locatifs bruts d’URW étaient de 2,42 milliards d’euros environ soit une augmentation significative par rapport aux 1,77 milliards de 2016. Il y a eu en 2019 pour un bon milliard d’euros de résultat des cessions d’immeubles. URW, pour se développer, avait décidé de prendre un gros effet de levier d’endettement. De ce fait, les frais financiers sont passés de 254,9 millions d’euros en 2016 à presque 400 millions d’euros en 2019. Lors de chaque crise, les loyers s’en vont… les dettes restent, les frais financiers aussi ! A la grande surprise du marché (qui devait être totalement naïf ou niais), URW a annoncé, le 16 septembre, un plan d’au moins 9 milliards d’euros afin de renforcer son bilan face aux incertitudes, afin de rester dans un schéma de solvabilité normale.


A vendre... gros paquet d’actifs.