La FNAIM compare la situation de l’immobilier lors des crises

IMMOBILIER

C’est une étude intéressante publiée cet été par la FNAIM qui compare la situation de l’immobilier lors des crises. Ainsi, ces trente dernières années, plusieurs crises économiques ont eu un impact sur le marché du logement ancien. En 1991, la crise immobilière a principalement concerné Paris et l’Île-de-France à la suite d’un épisode de spéculation dans les années 1980, et les prix avaient baissé́ de 33,5 % à Paris en six ans. Le reste de la France dans son ensemble n’était ni concerné par la forte hausse des prix des années 1980, ni par la forte baisse qui a suivi à Paris, les prix en province ayant augmenté́ au même rythme que les revenus durant cette période. Les attentats du World Trade Center en septembre 2001 et l’éclatement de la « bulle internet » ont entrainé́ un krach boursier sévère, mais n’ont presque pas eu d’impact sur le marché́ du logement en France.

Les volumes de ventes ont à peine baissé (-1,1 %) et les prix ont même poursuivi leur hausse à un rythme soutenu (entre 8 % et 9 %). La crise de 2008 a été la plus brutale pour le marché́ du logement à l’échelle nationale, avec une baisse des ventes de 26,5 % en deux ans et une baisse des prix de 7,1 % en France en 2009 (et de 5 % à Paris). La chute avait toutefois été de courte durée, le marché́ retrouvant ses prix de 2007 dès 2011 après un fort rebond en 2010 grâce aux politiques de relance économique. Le marché́ n’avait finalement connu qu’une seule année de baisse des prix, en 2009. Ensuite, la crise des dettes souveraines européennes a eu un impact plus progressif, mais plus durable, et la baisse de prix cumulée sur quatre ans a été proche de celle de 2009 (6,2 % de baisse contre 7,1 % en 2009). Globalement, depuis trente ans, aucune crise immobilière n’a fait baisser les prix des logements en France de plus de 7,1 %, et la plus importante baisse des volumes a été de 26,5 % sur deux ans. Dans les deux cas, il s’agissait de la crise de 2008. Sur une très longue période, depuis 1950, mêmes corrigés de l’inflation, les prix n’ont jamais baissé davantage sur une année qu’en 2009 (7,2 % en prenant en compte l’inflation).

Sur plusieurs années, ils avaient baissé de 16,3 % (en prenant en compte l’inflation) entre 1980 et 1985, plus forte baisse de prix réels cumulée sur plusieurs années depuis 70 ans. En conclusion, la FNAIM note que « l’intensité́ des crises immobilières a peu de lien avec celle des crises boursières. La crise de 1991 a eu peu d’impact sur la bourse, mais un très fort impact sur l’immobilier francilien, tandis qu’en 2001 le krach boursier n’avait pas remis en cause la hausse des prix des logements ». Dans ce contexte, « sauf résurgence importante du virus, le scénario qui semble se dessiner pour le marché́ immobilier est un scénario en « U asymétrique », avec un redémarrage progressif de l’activité́ qui est observé ».