Marché français de l’investissement : une équation à plusieurs inconnues.

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Knight Frank France dresse le bilan du 1er semestre 2020 et analyse les conséquences de la crise sanitaire sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise. Le confinement a été levé le 11 mai dernier. Depuis, l’économie française, l’une des plus durement frappées d’Europe en raison de la sévérité des mesures de restriction, s’est remise en marche plus rapidement et plus fortement qu’attendu : « L’assouplissement des mesures de distanciation sociale et le début de redressement de l’activité économique ne se sont pas encore traduits par un rebond des investissements en immobilier d’entreprise, en forte baisse au 2e trimestre 2020. 4,2 milliards d’euros ont en effet été investis en France lors des trois derniers mois, soit une chute de 38 % par rapport au trimestre précédent et de 48 % par rapport au 2e trimestre 2019 » indique Matthieu Garreaud, codirecteur du département Investissement de Knight Frank France. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, les volumes investis en France s’élèvent à 11 milliards d’euros.

En baisse de 15 % sur un an, ils sont tout de même supérieurs de 29 % à la moyenne des dix dernières années grâce à un 1er trimestre record et à la finalisation de quelques grandes opérations initiées avant le confinement. Le creux d’activité du 2e trimestre 2020 s’est traduit par la chute du nombre total de transactions (280, toutes tailles confondues au 1er semestre 2020 contre 380 à la même période l’an passé) et un nombre restreint de grandes opérations.  Peu de transactions d’envergure ont été signées au 2e trimestre : « Le marché de l’investissement a provisoirement perdu son moteur, en particulier en Île-de-France où seules 9 opérations supérieures à 100 millions d’euros ont été signées au cours des trois derniers mois » explique Antoine Grignon, codirecteur du département Investissement de Knight Frank France. Les montants investis en région parisienne s’en ressentent, s’élevant à 7,8 milliards d’euros sur l’ensemble du 1er semestre 2020, toutes tailles d’opérations confondues, contre 10,2 milliards au 1er semestre 2019 (- 24 %). En revanche, les volumes augmentent de 18 % en province, gonflés par d’importantes cessions de plateformes logistiques au 1er trimestre et par la vente des parts de centres d’URW au 2e trimestre. Néanmoins, l’activité a fortement ralenti sur le segment des bureaux.

Le fléchissement des bureaux concerne l’ensemble du pays puisque 7,3 milliards d’euros (dont seulement 2,6 milliards au 2e trimestre) ont été investis sur ce segment de marché au 1er semestre 2020 en France. Le recul est de 27 % sur un an. En cause, le faible nombre de grandes transactions, de même que la baisse d’activité en Île-de-France. Après un très bon début d’année, la chute est particulièrement marquée dans Paris intra-muros, où un milliard d’euros ont été investis en bureaux au 2e trimestre 2020 soit moitié moins qu’au 1er trimestre. Le manque de visibilité actuel, qui explique la défiance des investisseurs et la plus grande attention portée à la qualité des locataires et des emplacements, ne remet pas pour autant en cause l’avenir des bureaux. Contrastant avec le recul des bureaux, les commerces affichent un très bon résultat avec deux milliards d’euros investis au 1er semestre 2020, soit une hausse de 35 % par rapport à la même période en 2019. « Une telle performance n’avait plus été enregistrée, sur un 1er semestre, depuis 2014, année record pour le marché de l’investissement en commerces ; performance qu’il convient toutefois de relativiser puisqu’elle tient essentiellement à la cession par URW des parts d’un portefeuille de cinq centres commerciaux pour plus d’un milliard d’euros » indique Antoine Grignon.

Si cette opération exceptionnelle a été menée à son terme malgré le confinement, la crise sanitaire n’en a pas moins exacerbé la prudence des investisseurs en raison des difficultés d’un nombre croissant d’enseignes et du flou entourant l’évolution des valeurs locatives et des valeurs de murs de commerces. Les actifs réputés les plus sûrs ne sont pas épargnés. Les rues commerçantes n’ont ainsi rassemblé que 22 % des volumes investis en commerces depuis le début de 2020 contre 37 % au 1er semestre 2019. A quoi faut-il s’attendre pour les prochains mois ? Il est encore difficile de répondre à cette question tant l’incertitude demeure élevée. Le coronavirus continuant de circuler en France, l’éventualité d’une deuxième vague ne doit pas être écartée, même si les derniers indicateurs du ministère de la Santé sont plutôt encourageants. En outre, si l’économie française a redémarré plus fortement que prévu, l’impact de la crise sanitaire sur l’activité des entreprises et le marché de l’emploi sera tout de même important. C’est la raison pour laquelle les investisseurs sont aujourd’hui plus prudents et plus sélectifs. Le flou entourant l’avenir du marché locatif est l’une des interrogations du moment, l’accélération de changements structurels (télétravail, e-commerce, RSE, etc.) conduisant à repenser les modèles traditionnels sur lesquels bureaux et commerces se sont appuyés durant des décennies.

La crise sanitaire n’a pas fini de faire sentir ses effets sur le marché français de l’investissement. Si le résultat du 1er semestre 2020 n’est inférieur que de 15 % à celui de la même période de l’an passé, il faut en effet s’attendre à une chute bien plus marquée des volumes investis au 2nd semestre. En 2019, la seconde moitié de l’année avait explosé les compteurs avec 24,7 milliards d’euros engagés dans l’Hexagone, une performance exceptionnelle qu’il sera impossible de rééditer au 2nd semestre 2020. Sur l’ensemble de 2020, les montants investis en France décrocheront significativement par rapport à 2019 (37,6 milliards d’euros) ; mais ils pourraient être assez proches de la moyenne des dix dernières années (23,2 milliards d’euros) et resteront, quoi qu’il en soit, nettement supérieurs au niveau observé lors de la grande crise financière (7,1 milliards en 2009).