Quelques conseils pour estimer le loyer d’un logement que l’on souhaite mettre sur le marché

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Flatlooker est une agence immobilière et une société de gestion locative en ligne qui couvre les 30 plus grandes villes de France. Le site vient de lancer la première carte des loyers à destination des propriétaires. Obtenir instantanément le montant idéal du loyer, à la rue près, pour son investissement immobilier, c’est ce que propose ce nouvel outil. L’algorithme de machine learning analyse des millions de données locales, ainsi que les caractéristiques de centaines de milliers de transactions réalisées dans les 30 plus grandes villes de France et leur agglomération. En effet, les prix d’une location peuvent beaucoup varier, d’une artère à l’autre, au sein d’un même arrondissement. Dans ce contexte, il est difficile pour un propriétaire d’estimer le montant optimal du loyer pour satisfaire ses objectifs de rentabilité, en cohérence avec le marché et en conformité avec l’encadrement des loyers en vigueur.

De nombreux facteurs influencent une différenciation du prix du loyer, comme l’accessibilité aux transports en commun, l’indice de qualité de vie, qui prend en compte la pollution (sonore, olfactive et atmosphérique), la densité de population, la congestion automobile, l’accès aux réseaux de données, ainsi que le nombre de commerces et de restaurants situés à proximité. Plus les indicateurs sont élevés, plus les loyers de la rue le seront. Au-delà des facteurs qui influencent localement les loyers, Flatlooker analyse aussi les éléments macro-économiques qui sont corrélés aux loyers : niveau de vie de la population, répartition locataires/propriétaires, ancienneté des logements, etc. Les lecteurs de L’Hebdo-Bourseplus qui envisagent d’investir dans l’immobilier peuvent découvrir gratuitement cet outil d’estimation via le site Flatlooker.


L’Hebdo-Bourseplus : La détermination d’un loyer semble s’effectuer un peu par hasard, en fonction de ce que l’on entend, ou de l’observation des annonces immobilières dans un même quartier…

Nicolas Goyet : Absolument. Les loyers sont fixés par le marché. Un propriétaire compare son logement avec des logements similaires dans le même quartier et cela signifie que les loyers se reproduisent entre eux. On tient compte des paramètres historiques, des logements aux alentours, plutôt que des vrais facteurs de qualité de vie. Pourtant, chaque logement est spécifique et le propriétaire va calquer son loyer sur ceux des logements situés aux alentours, sans forcément tenir compte des spécificités de son bien. Nous essayons d’inverser cela en prenant en compte des éléments spécifiques à la localisation pour construire un loyer. Nous nous sommes aussi basés sur les loyers pratiqués dans la rue ou dans la ville, mais nous avons également pris en compte d’autres éléments qui nous paraissaient importants pour évaluer le loyer d’un logement.


L’essentiel n’est-il pas d’avoir un locataire qui reste longtemps et qui paie son loyer correctement, plutôt que de chipoter sur quelques dizaines d’euros ?

Oui, mais c’est aussi dicté par le loyer. Nous faisons des milliers de locations chaque année en tant qu’administrateurs de biens et nous nous rendons compte que si le loyer est justement calculé, cela va résoudre beaucoup de problèmes. Un loyer qui est au bon prix va générer suffisamment de demandes locatives pour permettre d’avoir le choix entre les candidats à la location car, si le loyer est trop haut, il y a moins de choix et les locataires seront un peu hors de la norme, donc peut-être resteront-ils moins longtemps dans le logement. Un bon loyer, parfois à la dizaine d’euros près, permet justement d’avoir les bons candidats qui resteront suffisamment dans le logement, avec un projet de vie qui correspondra aux attentes du propriétaire. C’est aussi grâce au juste loyer que l’on va pouvoir trouver le bon locataire.