Une analyse sur le marché des bureaux en France.

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Cushman & Wakefield analyse le marché des bureaux en France. Ainsi, après un exercice 2018 placé sous le signe des logisticiens, l’année 2019 s’est accompagnée de plusieurs rééquilibrages : les chargeurs ont repris l’ascendant (55% de la demande placée) et les marchés du corridor logistique ont fait jeu égal avec ceux de la dorsale. Les principaux faits marquants sont le nombre et la taille records des transactions XXL (10 opérations), le poids important des pure-player du e-commerce et la performance de plusieurs régions (Grand-Est, Pays de la Loire et Nouvelle Aquitaine).

Après trois années dynamiques, tous les marchés du corridor sont en revanche en repli et retrouvent - au mieux - le niveau de leur moyenne décennale. Ces corrections - qui renvoient à une vitesse de croisière - concernent en fait des marchés où les tensions sur l’offre sont les plus intenses. Ainsi, « Alors même que plus de 60% de la demande placée depuis 10 ans concerne des plates-formes neuves, ce ratio culmine à 70% en 2019.

C’est en fait sur le front des locations de seconde main que le marché s’est corrigé en 2019 », analyse Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield. La demande placée dans le neuf est quasi stable, tandis que la seconde main a décroché de 30%, une tendance encore plus marquée sur les gabarits de 10 000 m² à 30 000 m². Un effet de seuil se révèle autour de 30 000 m² ; en deçà de ce niveau, les reculs d’activité sont importants mais au-delà c’est l’inverse (+38% en un an). En phase avec cette tendance, le gabarit moyen par transaction culmine à 25 000 m², si bien que le volume de la demande placée en 2019 s’est réalisé par le même nombre de transactions qu’en 2013 (autour de 130).

Plus que jamais, le renouvellement des capacités d’entreposage passe par le développement de plateformes neuves aux derniers standards, les plus à même d’y intégrer des process performants. Les acteurs de la grande distribution ont été à l’origine de près de 55% du volume transacté par les chargeurs, avec une présence plus discrète des acteurs de la grande distribution alimentaire comparé aux trois dernières années. « Cette baisse de la consommation d’espaces logistiques de la grande distribution alimentaire correspond à une fin de cycle dans la reconfiguration déjà bien avancée de leurs supply-chain » explique Alexis Bouteiller.

Les acteurs du e-commerce sont montés en régime en cours d’année (20% de la demande placée des chargeurs), à la faveur du clé-en-main de taille record d’Amazon (185 500 m²), mais aussi de Delticom (62 700 m²). En toile de fond, la composante e-commerce s’exprime au cœur de la conception et des process de nombreuses plates-formes, aussi bien du côté des chargeurs que de celui des logisticiens. En conclusion, dans le présent contexte de taux directeurs bas et de faible rémunération des placements sans risque, l’immobilier logistique suscite un intérêt croissant, tout en maintenant une prime de risque attractive. Les taux de rendement prime, déjà sous pression, sont descendus encore davantage à la faveur de plusieurs acquisitions, pour s’établir à 4% en Ile-de-France et à Lyon.