Edmond de Rothschild annonce un fléchissement de la croissance des prix de l’immobilier en France

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L’équipe de recherche économique d’Edmond de Rothschild indique que la croissance des prix de l’immobilier résidentiel pourrait rester soutenue en Allemagne, alors qu’elle devrait fléchir en France. Si une stabilisation est attendue en Suisse, les prix devraient progresser au Royaume-Uni dans le cas où un Brexit sans accord serait évité. En Suisse, le modèle suggère que les prix resteraient plutôt stables jusqu’au T4 2020. Ils se contracteraient encore légèrement jusqu’à la fin de l’année 2019, de sorte que la moyenne de croissance en glissement annuel sur cette année serait de -0,35%. Ensuite, les prix tendraient à se redresser légèrement à partir du second trimestre 2020 conduisant à une croissance de 0,4% sur l’année. En Allemagne, les prix devraient continuer de progresser jusqu’au T4 2020 à un rythme comparable à celui observé sur les trois dernières années. Le taux de croissance moyen serait de 7,6% en 2019, notamment grâce aux très bonnes performances des deux premiers trimestres (8,0% et 8,8% respectivement). La progression des prix serait ensuite un peu moins soutenue à 6,4% en 2020. Au Royaume-Uni, le modèle indique que les prix de l’immobilier résidentiel augmenteraient en glissement annuel moyen de 0,5% en 2019 et de 1,9% en 2020. En cas de Brexit sans accord, la contraction maximale médiane des prix serait de 10% (entre -12,3% et -5,7% selon l’intervalle de confiance).

Jean-Christophe Delfim, économiste zone euro, recherche marchés immobiliers chez Edmond de Rothschild, aborde la question du marché français : « En France, la hausse devrait conserver un rythme proche de celui observé en 2017 et 2018, avec une progression de 3,1% en glissement annuel moyen en 2019. En revanche, l’augmentation des prix se ferait plus modérée en 2020 à 2,86% en moyenne ». Les prix ont fortement augmenté jusqu’à la crise financière, avant de chuter (-9,4% sur deux ans), de rebondir et de décliner lentement suite à la crise de la dette européenne (-7,1% entre le T3 2011 et le T2 2015). Depuis, les prix résidentiels français ont progressé régulièrement (10,3% jusqu’au T2 2019). Les conditions de crédits sont dans l’ensemble le principal contributeur à l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel français, particulièrement entre 2015 et 2018. Le soutien apporté par la croissance économique s’estompe particulièrement depuis 2017. Quant à l’augmentation du taux de logements vacants, elle pèse de plus en plus sur les prix depuis 2014. Jean-Christophe Delfim souligne que « selon notre modèle, au cours des prochains trimestres, les prix résidentiels français croîtraient d’abord à un rythme comparable à celui observé ces deux dernières années avant de ralentir ».

En France, le crédit est un produit d’appel.

L’étude de la compagnie Edmond de Rothschild indique que « les conditions de crédit se sont particulièrement assouplies en France, avec des taux hypothécaires qui sont passés depuis janvier 2014 de plus de 3,0% à 1,4%. Cette évolution des taux, qui est la plus marquée parmi les pays que nous couvrons ici, s’explique en partie par le comportement des banques françaises, qui tendent à utiliser d’avantage les crédits hypothécaires comme des produits d’appel. Ces dernières ont également tendance à octroyer des prêts à plus long terme qu’auparavant et à tolérer des taux d’effort plus importants, malgré la faiblesse des taux d’intérêt. Cette situation, couplée à l’augmentation des prix des biens résidentiels, a conduit le Haut Conseil de la Stabilité Financière à évaluer le risque représenté par l’endettement immobilier pour l’économie nationale. Il en ressort qu’il n’existerait pas de signe clair de surévaluation des prix, en raison des conditions financières favorables, et que les ménages ne seraient que peu exposés à une baisse des valorisations, même si la hausse observée de leur taux d’effort pourrait réduire leur consommation » explique Jean-Christophe Delfim.

Enfin, pour les perspectives d’évolution du marché résidentiel français, l’étude suggère que jusqu’au T4 2020 les prix augmenteraient dans l’ensemble de 3,1% en glissement annuel moyen en 2019, soit à un rythme proche de celui observé en 2017 et 2018. En revanche, la progression des prix se ferait plus modérée en 2020 à 2,86% en moyenne. Des conditions de crédits favorables sousjacentes représenteraient le principal support à cette croissance, qui serait également soutenue par l’inflation et la croissance du PIB dans une moindre mesure. En revanche, le taux de vacances continuerait de peser à la baisse dans des mesures comparables à ce qui a été observé sur les derniers trimestres. Finalement, les intervalles de confiance à 90% suggèrent une croissance des prix comprise entre 1,9% et 5,4% en 2019 et entre -2,5% et 4,4% en 2020