Les loyers européens des bureaux font preuve de résilience et le secteur du commerce continue de stagner.

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Selon la dernière étude « DNA of Real Estate - 2e trimestre 2019 » éditée par Cushman & Wakefield, le secteur européen de la logistique conserve ses bonnes performances avec une progression des loyers et une demande forte des investisseurs, occasionnant une baisse de rendement de deux points de base. Les rendements restent stables pour les actifs de bureaux et de commerces en Europe. Le secteur de l’immobilier logistique a vu les loyers « prime » progresser de 0,6 % au cours du 2e trimestre, et augmenter de 2,8 % par rapport à l’année précédente pour atteindre son taux le plus élevé depuis mars 2008. La plus forte croissance reste celle constatée sur les marchés d’Europe centrale et orientale, avec des loyers plus élevés de 4,4 % à Budapest et de 2,7 % à Varsovie. Hambourg en Allemagne a également affiché une forte croissance avec une augmentation des loyers de 3,4 % sur le trimestre, soutenue par une pénurie d’offres et une forte demande des utilisateurs, poussée par une rationalisation des réseaux de distribution.

Il apparaît que « malgré la solidité des marchés, les rendements des bureaux « prime » sont restés stables à 4,35 % en moyenne en Europe, même s’ils restent à leur niveau le plus bas depuis juin 2002. Les loyers des bureaux ont augmenté plus rapidement par rapport au trimestre précédent, de 1,1 %, portant la croissance annuelle à 3,3 %, son plus fort taux depuis 2012. L’Allemagne reste un moteur avec une augmentation des loyers de 2,4 % par rapport au trimestre précédent – les leaders étant Berlin (+5,7 %) et Francfort (+3,4 %) – supporté par une forte demande et une faible offre d’immeubles de catégorie A. Les marchés « semi-core » de Lisbonne (4,8 %) et de Dublin (4,2 %) ont également affiché une croissance significative au cours du trimestre. Au total, quatorze marchés ont vu leurs rendements se compresser : Amsterdam (3,50 %) en tête avec une baisse de 35 points de base, Anvers, Bratislava, Bucarest et La Haye avec un repli de 25 points de base. À l’inverse, les rendements ont augmenté dans un certain nombre de marchés, comme sur la City de Londres, portant le taux de rendement à 4,25 % ».

Pour autant, ce mouvement haussier est une exception et le spécialiste de l’immobilier anticipe « une nouvelle baisse d’ici à la fin de l’année sur quelques marchés, ce qui devrait entraîner à sa suite le taux de rendement européen « prime » moyen ». En effet, « avec la baisse du volume des transactions de commerces dans la zone euro – les consommateurs changeant leurs habitudes d’achat, avec une augmentation des ventes en ligne – l’activité sur les grandes artères européennes commence à ralentir. Les loyers ont chuté de 0,6 % au cours du trimestre et de 0,9 % par rapport à l’année dernière, la plus forte baisse depuis 2009. Neuf marchés ont au total enregistré un repli des loyers au 2e trimestre, Bristol en tête avec une chute de 12 %. Seuls 2 des 46 marchés observés ont enregistré une augmentation : Sofia (+3,8 %) et Vienne (+1,3 %) ».