Un nouveau concept pour rentabiliser ses bureaux.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Frank Zorn, cofondateur de Deskeo : « Comme tout va plus vite, les sociétés n’ont plus de visibilité sur quatre à cinq ans et elles ne veulent plus s’engager sur des durées longues demandées par les propriétaires ».

Voici un nouveau concept pour optimiser les mètres carrés dédiés aux bureaux : il s’agit des bureaux flexibles. Nous abordons ce sujet avec Frank Zorn, cofondateur de Deskeo, filiale de Knotel, spécialiste américain des bureaux flexibles, qui propose 60 000 mètres carrés d’espaces de travail à Paris. Knotel vient d’annoncer une levée de fonds de 400 millions de dollars, orchestrée par Wafra, branche d’investissement du Sovereign Wealth Fund of Kuwait. Les sociétés Mori Trust (principal opérateur immobilier au Japon), Itochu (conglomérat commercial japonais majeur) et Mercuria (société japonaise de premier plan) ont également participé au tour de table. L’idée de Deskeo est née d’un constat simple : les baux classiques ne correspondent plus aux besoins des entreprises. Aujourd’hui, tout va plus vite. Les business plans et les plans de recrutement sont établis sur un ou deux ans au maximum : or, on continue de demander aux entreprises de s’engager sur trois à six ans pour louer des bureaux. Deskeo répond à ces problèmes en proposant des locations de bureaux tout équipés avec un engagement flexible et sans garantie bancaire ni investissements (achat de mobilier, travaux, décoration…). Le groupe revendique déjà des clients prestigieux comme Shell, Travelex, Netflix, Starbucks, Uber ou The Body Shop.


L’Hebdo-Bourseplus : Jusqu’à présent, on connaissait deux formes de location de bureaux. D’abord, le bail traditionnel 3/6/9, où l’on vient avec ses meubles et l’on s’engage pour un certain nombre d’années et, ensuite, la location éphémère d’un espace de coworking. Vous êtes à l’origine d’un nouveau concept, celui du bureau meublé pour plusieurs mois, sans engagement de longue durée : est-ce un résumé de votre démarche ?

Frank Zorn : C’est cela, mais il y a quelques subtilités. Dans le bail classique 3/6/9, le locataire a la possibilité de sortir au bout de cette période, mais aujourd’hui il y a plutôt des baux de 6 ans ferme, imposés par les propriétaires, surtout à Paris où il y a peu de disponibilités. Cette forme classique de location représente aujourd’hui 95% du marché. Il y a des avantages et des inconvénients. D’abord, on est chez soi, on peut faire ce que l’on veut dans les locaux, on peut mettre ses propres couleurs, on ne partage pas ses locaux avec d’autres entreprises, on garde une certaine confidentialité et l’on peut aménager son espace comme on l’entend. C’est pertinent lorsque l’on a une équipe de plus de 20 personnes. Ce bail a cependant quelques inconvénients, comme la durée d’engagement, l’investissement que l’on doit mettre dans les locaux, cela coûte beaucoup d’argent, et il y a l’absence de flexibilité. Certes, le coworking a permis de conférer de la flexibilité à tout cela en apportant des locaux déjà aménagés, modernes, avec des services. Toutefois, il y a peu de confidentialité, les entreprises n’ont pas la possibilité de créer un environnement où elles sont chez elles et d’avoir un aménagement leur permettant d’être productives.

Nous avons donc imaginé un nouveau créneau, en partant du constat que le modèle du coworking fonctionne très bien pour les petites entreprises, jusqu’à une vingtaine de personnes, mais qu’à partir de ce seuil on commence à avoir une culture d’entreprise, on commence à avoir ses propres valeurs et l’on a besoin d’une certaine confidentialité. Nous pensions qu’il fallait un nouveau produit pour des entreprises qui ont entre 20 et 500 employés, qui ont besoin d’une certaine flexibilité et qui souhaitent s’installer dans des locaux pour une période d’un ou deux ans. L’idée étant d’apporter un service complet, comme le design, l’ameublement, mais aussi le ménage et l’accès à l’Internet. La société a quand même la possibilité d’aménager ses locaux avec sa propre marque, ses propres couleurs, en ayant une organisation de travail permettant aux salariés d’être productifs, ce qui n’est pas le cas dans les centres de coworking. Nous prenons en gestion une surface de bureaux et on trouve ensuite des locataires. Nous aménageons avec eux les locaux, en fonction de leurs besoins : ce sont leurs bureaux, avec leur propre configuration de travail, et les salariés peuvent donc être productifs.


Le bail professionnel 3/6/9 est-il propre à la France, ou retrouve-t-on la même forme d’engagement dans le monde ?