Taux de propriétaires : des différences fortes selon les territoires.

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L’étude réalisée par Vousfinancer et l’UNPI indique que « la France compte 58 % de propriétaires occupants, avec en outre de fortes disparités territoriales. Ce taux atteint 72 % en Vendée, mais seulement 47 % en Ile-de-France et 33 % à Paris, ville ayant l’une des plus fortes proportions de locataires, avec Lille notamment… » Plus l’échelon géographique s’affine, plus les écarts sont importants. Comme souvent, la moyenne du pays trahit les réalités d’une majorité de territoires. Sur les 5 départements avec le moins de propriétaires, on compte Paris (33 %) et ses départements voisins : la Seine-Saint-Denis (40 %), les Hauts-de-Seine (43 %) et le Val-de-Marne (45 %). Les autres départements franciliens affichent des taux proches de la moyenne nationale. Et si, pour les 35 000 communes françaises, le taux médian est de 80 %, les différences sont très élevées : 95 % d’entre elles affichent un taux supérieur à la moyenne nationale. Moins la tension immobilière est forte, plus nombreux sont les propriétaires. En zone C, où il n’y a pas de tension, le taux est de 72 %. Soit 19 points de plus qu’en zone B (53 %) et 26 de plus qu’en zone A (46 %). Selon l’étude, « les prix ont évidemment un impact sur le taux de propriétaires, avec un seuil au-delà de 3 000 €/m2 le mètre carré : au-delà de ce prix médian pour les appartements, il n’y a quasiment plus de départements français ayant un taux de propriétaires supérieur à 60 %, alors que lorsque les prix sont inférieurs, les trois quarts des départements affichent un taux de plus de 60 %. Mais les prix n’expliquent pas tout ! En analysant les 50 premières villes françaises on se rend compte que dans toutes ces villes, sans exception, moins de la moitié des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, alors que les prix y varient pourtant du simple au quintuple… Dans les plus grandes villes de France, nous n’observons donc aucune relation entre les prix immobiliers et la part des propriétaires. Ainsi, Paris affiche un taux comparable à ceux d’une vingtaine de grandes villes dont les prix sont deux à trois fois inférieurs aux siens (Bordeaux, Montpellier, Strasbourg…). Outre la tension du marché, d’après les calculs de CM Analytics, les principaux déterminants du taux de propriétaires dans les grandes villes sont la proportion de maisons individuelles, l’âge de la population, l’importance des familles, le niveau de revenu et le poids relatif de la population étudiante ».

Par exemple, « si les villes de Paris et de Saint-Denis sont mitoyennes et affichent toutes deux une proportion de propriétaires parmi les plus faibles de France (respectivement 33 % et 23 %) les raisons sont bien distinctes… À Paris, les résidents ont de hauts revenus, mais les prix immobiliers sont tels que l’accès à la propriété est fortement restreint. Les prix de Seine-Saint-Denis sont nettement inférieurs à ceux de la capitale (64 % de moins), mais la faiblesse des revenus (revenu disponible médian par unité de consommation = 14 340 euros) et la situation de l’emploi, limitent la capacité des locataires à devenir accédants. Par ailleurs, Saint-Denis possède beaucoup de HLM (40 % des ménages sont en HLM, contre 18 % à Paris) ». Autre exemple, avec Angers, « un tiers des ménages qui résident à Angers sont propriétaires de leur résidence principale (32 %) alors que les tensions immobilières sont pourtant modérées (anciennement en zone B2, Angers vient de passer en zone B1). Les prix des logements sont relativement abordables (1 975 €/m2 pour un appartement), mais deux facteurs majeurs pèsent sur le taux de propriétaires de la ville : le poids relativement important du parc HLM (30 % des ménages) et le poids relatif de la population étudiante (48 %) ». Enfin, sur l’encadrement des loyers, l’étude évoque Paris et Lille : « Sans surprise, ces deux villes affichent une proportion de locataires parmi les plus élevées de France : 62 % et 70 % respectivement, un taux de propriétaires parmi les plus faibles (33 % et 28 %, le delta étant les « hébergés à titre gratuit ») ». Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI, explique que « la pertinence économique de l’encadrement des loyers est contestable : la capacité de l’encadrement des loyers à agir efficacement sur le montant des loyers est loin d’être démontrée. Cette mesure décourage gravement les propriétaires bailleurs. Aussi, à moins d’un an des prochaines municipales, le retour de ce dispositif apparaît éminemment électoraliste, alors que les loyers progressent moins que l’inflation, contrairement aux taxes foncières et à la CSG (de 15,5 % à 17,2 % dernièrement) ».