Crédit immobilier : le spectre d'un nouveau blocage réglementaire.

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Il est des mécaniques administratives qui, conçues pour protéger, finissent parfois par gripper la machine qu’elles étaient censées réguler. Le crédit immobilier français, que l’on croyait sorti de la zone de turbulence née de la grande remontée des taux en 2022 et 2023, pourrait bien se heurter de nouveau à cet écueil classique : un marché qui renchérit, des banques qui ajustent, et un plafond réglementaire qui, lui, regarde encore dans le rétroviseur. Le signal d’alerte est venu à la fin mars.

Un mois après le déclenchement de la guerre en Iran, la tension géopolitique s’est immédiatement transmise aux marchés obligataires. Le rendement de l’OAT à 10 ans, baromètre fondamental du coût de l’argent à long terme en France, a dépassé 3,80 %, retrouvant des niveaux que l’on n’avait plus observés depuis l’après-crise financière de 2009. Pour les établissements prêteurs, le message est limpide : le refinancement redevient plus coûteux, et les grilles de crédit ne peuvent rester immobiles.

Les premiers barèmes d’avril en portent déjà la marque. Ici une hausse de 0,10 point, là 0,20, parfois 0,30 dans certains réseaux. Rien, à ce stade, d’une flambée incontrôlée ; plutôt une correction prudente, presque contrainte, de banques qui veulent encore prêter mais ne sauraient le faire à perte. C’est en cela que l’avertissement lancé par Vousfinancer mérite mieux qu’un simple traitement conjoncturel. Car le sujet n’est pas seulement celui d’une légère remontée des taux immobiliers. Le sujet, plus profond, plus technique et au fond plus redoutable, est celui d’un possible effet de ciseau entre les conditions de marché et les fameux taux d’usure. On touche ici à l’un des paradoxes les plus français du crédit. Le taux d’usure, ce plafond légal au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter, a été pensé comme une digue contre les excès. En théorie, l’outil est irréprochable.

En pratique, il devient redoutablement inadapté lorsque les taux montent vite. Son mode de calcul repose sur les taux réellement pratiqués durant les mois précédents, auxquels on ajoute un tiers. Ce décalage temporel, presque anodin en période calme, devient toxique en phase de remontée rapide. Le marché bouge ; le plafond, lui, tarde à suivre. Et l’on finit par refuser non pas les ménages insolvables, mais des dossiers acceptables devenus réglementairement impossibles.

C’est exactement le risque que voit poindre aujourd’hui le courtier. Au moment même où certaines banques relèvent leurs barèmes pour avril, la Banque de France publie pour le deuxième trimestre des taux d’usure en baisse sur certaines durées, notamment en deçà de vingt ans. Voilà la contradiction.

D’un côté, le prix réel du crédit repart à la hausse sous l’effet du choc obligataire et des tensions inflationnistes potentielles ; de l’autre, le plafond applicable jusqu’à fin juin se détend à peine, voire recule sur certaines maturités. L’architecture réglementaire menace ainsi d’entrer en collision avec la réalité bancaire. Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, résume assez bien ce moment inconfortable. Les banques, dit-elle en substance, sont prises entre deux impératifs contradictoires : continuer à capter de nouveaux clients grâce au crédit immobilier, ce produit d’appel par excellence, tout en préservant leur rentabilité dans un environnement moins favorable.