Savills publie son rapport sur le marché locatif des bureaux en Europe : augmentation de 4% pour le premier trimestre.

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Le marché européen des bureaux démarre 2025 sur une note positive, avec une demande soutenue et un équilibre toujours plus tendu entre l’offre et la demande sur les segments les plus attractifs. Selon la récente étude du Conseil international en immobilier Savills, les surfaces louées au premier trimestre 2025 ont atteint 1,9 million de mètres carrés, soit une progression de 4 % par rapport à la même période de l’année dernière. Sur la base de ce rythme, les analystes de Savills anticipent une croissance annuelle de l’ordre de 5 % pour l’ensemble de l’année, confirmant ainsi un rebond modéré mais régulier après plusieurs trimestres d’incertitude.

Certaines capitales affichent un dynamisme remarquable comparé à leur moyenne quinquennale. Prague se distingue avec une hausse de 41 %, suivie de Dublin (+29 %) et de London City (+26 %). À elles trois, ces villes témoignent d’une appétence forte pour les emplacements premium, où se concentrent les sièges de grandes entreprises et les start-ups en croissance. En Allemagne, les six premières agglomérations affichent également une nette progression des volumes loués, avec +13 % en rythme annuel au premier trimestre 2025, illustrant la vitalité du marché outre-Rhin. Madrid, quant à elle, confirme sa résilience : elle enchaîne depuis un an les performances supérieures à la moyenne, portée par un marché locatif équilibré et une demande renouvelée dans les quartiers d’affaires.

Dans le même temps, les taux de vacance continuent de croître, quoique à un rythme ralenti. Au 31 mars 2025, le taux moyen de vacance des bureaux en Europe s’établit à 8,4 %, soit une augmentation de 0,1 point sur trois mois. Selon Mike Barnes, directeur de la recherche commerciale européenne chez Savills, « après plusieurs années de hausse progressive, la vacance semble désormais se stabiliser. Ce sont surtout les zones périphériques qui pâtissent d’une offre excédentaire ; en centre-ville, les immeubles de qualité restent très prisés et affichent des niveaux d’occupation plus robustes. » Cette dichotomie géographique souligne l’importance croissante, pour les utilisateurs, de privilégier des emplacements centraux bénéficiant de services et d’une accessibilité optimisée.

La rareté des biens de standing « prime » continue d’exercer une pression haussière sur les loyers : en moyenne Europe, ceux-ci ont progressé de 4,5 % sur douze mois. Le West End londonien et Cologne font figure de leaders, avec des ajustements respectifs de +21 % chacun. Paris, dans son quartier central des affaires, suit de près avec +18 %. Cette flambée des loyers reflète à la fois la pénurie d’actifs neufs conformes aux normes ESG et l’appétit des locataires pour des surfaces flexibles, adaptées aux nouvelles organisations du travail. À l’heure où le télétravail modifie les attentes, les grands utilisateurs privilégient de plus en plus des immeubles labellisés et situés au cœur des métropoles.

Côté offre, la construction de bureaux en Europe a légèrement rebondi en 2024, atteignant 3,8 millions de mètres carrés, soit un gain de 5 % en glissement annuel. Toutefois, ce volume reste inférieur de 11 % à la moyenne des cinq années précédentes. Selon Savills, les livraisons progresseraient à 4,3 millions de mètres carrés en 2025, avant de chuter à 3,1 millions en 2026 : il s’agirait alors du plus bas niveau annuel depuis 2017. Cette contraction est largement imputable à la diminution des projets menés en spéculation : leur part ne représente plus que 1,6 % du stock total, contre près de 3,2 % trois ans plus tôt.

Mike Barnes note que « la plupart des nouveaux programmes sont désormais pré-loués avant leur achèvement ; cela restreint fortement l’offre disponible pour les entreprises qui cherchent à s’implanter ou à se redéployer. À court terme, cette situation contribuera à maintenir la pression sur les loyers prime des grandes métropoles européennes. » En creux, la tendance reflète une sélectivité accrue des investisseurs et promoteurs qui privilégient les actifs rapides à commercialiser, répondant à des critères de performance énergétique et de localisation urbaine.