La spécialiste de la nue-propriété présente les avantages de ce dispositif.

LA VIE DE L’IMMOBILIER

Géraldine Chaigne, cofondatrice d’Agarim : « La nue-propriété se valorise mécaniquement et beaucoup d’épargnants l’abordent comme un produit d’épargne de capitalisation. »

Géraldine Chaine est réputée pour être l’une des meilleures expertes en nue-propriété, un dispositif qui présente de nombreux avantages, mais qui reste pourtant assez méconnu. Depuis le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel a pris fin. Déjà affaibli ces dernières années – entre réduction progressive de l’avantage fiscal, loyers encadrés, contraintes de zonage et exigences environnementales – il avait cessé de répondre aux attentes des investisseurs. Dans ce contexte de disparition des grandes niches fiscales, combiné à une conjoncture économique tendue (inflation, taux élevés, marchés volatils), les épargnants sont en quête de solutions stables, lisibles et fiscalement efficaces. La nue-propriété s’impose aujourd’hui comme une alternative patrimoniale de long terme, à la fois sobre, sécurisée et sans complexité de gestion.

Ce dispositif permet d’investir dans l’immobilier à prix décoté (30 à 40%) sans revenu imposable, sans taxe foncière et sans gestion locative, tout en bénéficiant d’une neutralité fiscale totale à l’IR comme à l’IFI. L’investisseur récupère ensuite la pleine propriété du bien, automatiquement, à l’issue du démembrement, avec une valorisation mécanique.

En résumé, la nue-propriété offre les avantages suivants : une décote importante à l’achat, zéro fiscalité pendant la période de démembrement, aucune gestion à assurer, une reconstitution automatique de la pleine propriété à l’issue du démembrement et la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts et travaux sur ses revenus fonciers existants. Géraldine Chaigne, cofondatrice d’Agarim, spécialiste du montage d’opérations en nue-propriété, accompagne depuis plus de quinze ans les particuliers, CGP, family offices et investisseurs institutionnels sur ces sujets.


L’Hebdo-Bourseplus : On associe souvent la nue-propriété à la transmission dans un cadre familial et on ne la considère pas comme un investissement traditionnel. Qu’en est-il réellement ?

Géraldine Chaigne : C’est vrai, la nue-propriété est souvent considérée comme une organisation patrimoniale. Lorsque les parents deviennent plus âgés, ils veulent garder l’usufruit d’un bien et céder la nue-propriété à leurs enfants pour s’assurer que le bien va bien rester dans la famille, dans des conditions fiscales optimales. À ce moment-là, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Lors d’un décès, le conjoint survivant a le droit de prendre un quart des biens en pleine propriété, ou l’ensemble de l’usufruit des biens de la personne décédée. La nue-propriété est davantage connue par les notaires d’un point de vue successoral pour des biens qui sont déjà dans le foyer patrimonial.